Başqasının torpağında tikilən ev: hüquqi taleyi necə həll olunur? - EKSPERTDƏN İZAHAT

"İlk növbədə qeyd etmək lazımdır ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 180-ci maddəsi özbaşına tikintinin hüquqi nəticələrini müəyyən edir. Həmin maddəyə əsasən, tikinti məqsədləri üçün ayrılmayan torpaq sahəsində, lazımi icazələr alınmadan və ya şəhərsalma və tikinti normaları ciddi şəkildə pozulmaqla inşa edilmiş yaşayış evi özbaşına tikinti hesab olunur.

Məcəllənin 180.2-ci maddəsi isə olduqca mühüm prinsip müəyyən edir: özbaşına tikinti aparmış şəxs həmin tikili üzərində mülkiyyət hüququ əldə etmir və onu satmaq, bağışlamaq, icarəyə vermək və digər qaydada özgəninkiləşdirmək hüququna malik olmur".

Bu sözləri Mia.az-a açıqlamasında Əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərli deyib.

 Onun sözlərinə görə, burada vacib hüquqi fərqləndirmə aparılmalıdır:

"Başqasının torpağında tikilmiş hər bir ev avtomatik olaraq özbaşına tikili hesab edilmir. Əgər torpaq mülkiyyətçisinin razılığı, icarə və ya digər qanuni istifadə hüququ mövcuddursa, tikinti qanunvericiliyin tələblərinə uyğun aparılıbsa, məsələ artıq özbaşına tikinti deyil, özgə torpaq sahəsində yerləşən daşınmaz əmlaka dair hüquqi münasibətlər çərçivəsində qiymətləndirilməlidir. Əgər şəxs başqa şəxsin torpaq sahəsində mülkiyyətçinin razılığı əsasında ev tikibsə, ilk növbədə tərəflər arasında mövcud olan hüquqi münasibətin xarakteri müəyyən edilməlidir.

Bu münasibət icarə, istifadə, tikinti hüququ və ya digər qanuni müqavilə əsasında yarana bilər.

Mülki Məcəllənin 243-cü maddəsinə görə, başqa şəxsə məxsus torpaq sahəsində yerləşən daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi həmin əmlakın yerləşdiyi torpaq sahəsinin müvafiq hissəsindən istifadə hüququna malik ola bilər.

Bu norma göstərir ki, torpağın və onun üzərində yerləşən tikilinin mülkiyyətçisi mütləq eyni şəxs olmalı deyil. Müvafiq hüquqi əsaslar mövcud olduqda, torpaq bir şəxsin, onun üzərindəki qanuni tikili isə başqa şəxsin mülkiyyətində ola bilər. Lakin burada bir mühüm məqamı nəzərə almaq lazımdır: torpaq sahibinin sadəcə şifahi razılığı bütün hallarda tikili üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması üçün kifayət etmir. Razılığın hüquqi forması, müqavilənin məzmunu, tikintiyə dair icazələr və dövlət qeydiyyatının şərtləri ayrıca araşdırılmalıdır. Şəxs başqa bir şəxsin mülkiyyətində olan torpaq sahəsini özbaşına zəbt edərək orada yaşayış evi inşa edirsə, tikinti aparmaq faktının özü ona torpaq üzərində və ya tikili üzərində avtomatik mülkiyyət hüququ vermir".

Ekspert deyir ki, torpaq mülkiyyətçisi öz mülkiyyət hüququnun müdafiəsi üçün qanunla nəzərdə tutulmuş vasitələrdən istifadə edə, torpağın qanunsuz istifadəsinin dayandırılmasını, sahənin boşaldılmasını və qanuni əsaslar olduqda tikilinin sökülməsini tələb edə bilər:

"Mülki Məcəllənin 180.4-cü maddəsinə əsasən, özbaşına tikilmiş bina və qurğular məhkəmənin qərarı əsasında sökülə bilər.

Burada xüsusi olaraq vurğulamaq istəyirəm ki, tikilinin sökülməsi məsələsi özbaşına qaydada deyil, qanunvericilikdə nəzərdə tutulan prosedurlar və müvafiq məhkəmə qərarı əsasında həll edilməlidir.

Başqa sözlə, torpaq sahibinin mülkiyyət hüququnun olması ona istənilən şəraitdə məhkəmədənkənar söküntü aparmaq səlahiyyəti vermir. İlk növbədə tikintinin hansı hüquqi əsasla aparıldığı müəyyən edilməlidir. Torpaq sahibinin razılığı, tərəflər arasındakı müqavilə, tikintiyə çəkilən xərclər, tikintinin qəbul edilməsi, tərəflərin davranışı və digər sübutlar hüquqi qiymətləndirməyə təsir edə bilər.

Əgər tikinti müqavilə münasibətləri çərçivəsində həyata keçirilibsə, tərəflərin qarşılıqlı öhdəlikləri və mümkün zərərin əvəzinin ödənilməsi məsələsi həmin münasibətlərin hüquqi mahiyyətinə uyğun həll edilməlidir. Lakin şəxs özbaşına şəkildə özgə torpağında tikinti aparıbsa, çəkdiyi xərclərin mövcudluğu ona avtomatik olaraq torpaq üzərində mülkiyyət hüququ və ya tikilinin saxlanılması hüququ qazandırmır.

Bu səbəbdən tikintiyə çəkilən xərc ilə mülkiyyət hüququnu bir-birindən fərqləndirmək lazımdır. Bunlar hüquqi baxımdan eyni anlayışlar deyil. Mülki Məcəllənin 243.2-ci maddəsinə əsasən, özgə torpaq sahəsində yerləşən daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ başqa şəxsə keçdikdə, yeni mülkiyyətçi həmin torpaq sahəsinin müvafiq hissəsindən əvvəlki mülkiyyətçi ilə eyni şərtlərlə və eyni həcmdə istifadə hüququ əldə edir.

Eyni zamanda torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi həmin sahədə yerləşən daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisinin torpaqdan istifadə hüququnun avtomatik xitamı üçün əsas hesab edilmir.

Bu, hüquqi sabitlik baxımından mühüm müddəadır. Yəni torpaq sahəsinin satılması, öz-özlüyündə, həmin torpaq üzərində qanuni əsaslarla mövcud olan tikilinin mülkiyyətçisinin hüquqlarını aradan qaldırmır. Mülki Məcəllənin 244-cü maddəsi bu məsələyə xüsusi hüquqi yanaşma müəyyən edir. Həmin maddəyə görə, torpaq mülkiyyətçisi ilə torpaq istifadəçisi arasındakı müqavilədə başqa qayda nəzərdə tutulmayıbsa, torpaqdan istifadə hüququna xitam verildikdə, istifadəçinin həmin torpaq sahəsində tikdiyi bina və qurğulara mülkiyyət hüququ torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə keçir".

Fərid Səfərlinin sözlərinə görə, bu norma xüsusilə icarə və digər istifadə münasibətləri çərçivəsində ev tikən şəxslər üçün mühüm əhəmiyyət daşıyır: Deməli, tikinti aparılarkən hüquqi əsasın mövcud olması belə, sonradan torpaqdan istifadə hüququna xitam verilməsinin nəticələrini avtomatik olaraq aradan qaldırmır. Tərəflərin müqaviləsində bu məsələnin əvvəlcədən və dəqiq tənzimlənməsi vacibdir. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 23 iyun 2021-ci il tarixli qərarında Mülki Məcəllənin 180-ci maddəsinin tətbiqi ilə bağlı mühüm hüquqi mövqe ifadə olunub.

Konstitusiya Məhkəməsi qeyd edib ki, özbaşına tikili üzərində mülkiyyət hüququnun tanınması üçün tikinti aparılmış torpaq sahəsinin tikinti aparan şəxsin mülkiyyətində və ya qanuni sahibliyində olması, tikilinin saxlanılmasının digər şəxslərin hüquqlarını pozmaması və insanların həyat və sağlamlığı üçün təhlükə yaratmaması mühüm şərtlərdir.

Bu qərarın əhəmiyyəti ondadır ki, məhkəmə yalnız formal mülkiyyət sənədinin mövcudluğuna deyil, torpaq üzərində hüququn qanuni əsasına da diqqət yetirilməsinin vacibliyini göstərib. Ancaq bu mövqeyi özgə torpağında icazəsiz tikinti aparan hər bir şəxsin mülkiyyət hüququnun tanınacağı kimi şərh etmək olmaz. Hər bir konkret işin faktiki və hüquqi halları ayrıca qiymətləndirilməlidir.Mənim fikrimcə, belə mübahisələrin həllində ilk növbədə aşağıdakı məsələlər araşdırılmalıdır:

Torpaq sahəsinin dövlət reyestrində kimə məxsus olması və hüquqi statusu müəyyən edilməlidir.

Tikinti aparan şəxsin həmin torpaqdan istifadə üçün hüquqi əsası araşdırılmalıdır.

Torpaq sahibinin razılığını və tərəflər arasındakı münasibətləri təsdiq edən sənədlər toplanmalıdır.

Tikintinin şəhərsalma və tikinti qanunvericiliyinin tələblərinə uyğunluğu müəyyən edilməlidir.

Tikilinin dövlət qeydiyyatına alınıb-alınmadığı yoxlanılmalıdır.

Zərurət olduqda tikintinin texniki vəziyyəti, təhlükəsizliyi və digər şəxslərin hüquqlarına təsiri ekspertiza vasitəsilə araşdırılmalıdır.

Bundan sonra mübahisənin müqavilə, mülkiyyət hüququnun müdafiəsi, torpaqdan istifadə, tikilinin sökülməsi və ya mümkün zərərin əvəzinin ödənilməsi müstəvisində həll olunması müəyyən edilməlidir. Məsələyə ümumi hüquqi yanaşmam belədir: torpaq üzərində mülkiyyət hüququ ilə həmin torpaqda yerləşən tikili üzərində mülkiyyət hüququnu avtomatik olaraq eyniləşdirmək olmaz. Eyni zamanda insanın öz vəsaiti hesabına ev tikməsi də ona özgə torpağı üzərində mülkiyyət hüququ qazandırmır.

Hüquqi dövlət prinsipinin əsas tələbi ondan ibarətdir ki, həm torpaq mülkiyyətçisinin hüquqları, həm də qanuni əsaslarla tikinti aparmış şəxsin əmlak maraqları qorunmalıdır.

Mən hesab edirəm ki, bu sahədə mübahisələrin qarşısının alınmasının ən effektiv yolu torpaqdan istifadə hüququnun, tikintiyə razılığın və gələcək mülkiyyət münasibətlərinin əvvəlcədən hüquqi cəhətdən düzgün rəsmiləşdirilməsidir. Çünki tikintiyə qoyulan vəsait insanın iqtisadi marağını ifadə edir, lakin həmin vəsaitin qoyulması öz-özlüyündə mülkiyyət hüququnun yaranması demək deyil. Hüquqi təminatın əsası isə sənədləşdirilmiş və qanunla qorunan hüquqdur".

Samir MUSAYEV

MİA.AZ