Əmlakın bölünməsi, payın ayrılması və ya kompensasiya məbləğinin müəyyən edilməsi... - MÜSAHİBƏ

"İlk növbədə qeyd etmək lazımdır ki, paylı mülkiyyət hüququ şəxsin konkret əmlak üzərində müəyyən edilmiş mülkiyyət payına sahib olması deməkdir. Lakin bu, həmin şəxsin əmlakın fiziki olaraq konkret bir otağına, mərtəbəsinə və ya müəyyən hissəsinə avtomatik mülkiyyət hüququ əldə etməsi anlamına gəlmir.

Məsələn, iki şəxsin bir mənzil üzərində hər birinin 1/2 payda mülkiyyət hüququ varsa, bu, mənzilin fiziki olaraq iki bərabər hissəyə bölündüyü demək deyil. Hər iki şəxs mənzilin bütövlükdə hüquqi mülkiyyətçisidir, sadəcə onların mülkiyyət hüququndakı payları fərqləndirilmişdir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 213–221-ci maddələri ümumi mülkiyyət münasibətlərini, o cümlədən paylı mülkiyyətin həyata keçirilməsi, əmlakdan istifadə, payın ayrılması və mülkiyyət hüququna xitam verilməsi məsələlərini tənzimləyir".

Bunu Mia.az-a açıqlamasında  Əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərli deyib.

Onun sözlərinə görə, xüsusilə Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və ondan payın ayrılması üçün əsas hüquqi mexanizmi müəyyən edir:

"Həmin normanın mahiyyətinə görə, ilk növbədə mülkiyyətçilər arasında razılaşma yolu ilə bölgünün həyata keçirilməsi mümkündür.

Tərəflər bölgünün üsulu və şərtləri barədə razılığa gələ bilmədikdə isə hər bir mülkiyyətçi öz payının ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Burada mühüm hüquqi prinsip ondan ibarətdir ki, heç bir mülkiyyətçi digər mülkiyyətçinin razılığı olmadan onun mülkiyyət hüququnu özbaşına məhdudlaşdıra bilməz. Eyni zamanda, digər mülkiyyətçilərin etiraz etməsi də şəxsin öz payının ayrılmasını tələb etmək hüququnu aradan qaldırmır. Naturada bölgü dedikdə, ümumi əmlakın fiziki olaraq ayrı-ayrı müstəqil hissələrə bölünməsi və hər bir mülkiyyətçiyə onun payına uyğun müstəqil əmlak hissəsinin verilməsi nəzərdə tutulur. Lakin burada yalnız sahənin və ya kvadratmetrlərin riyazi hesablanması kifayət etmir".

Müsahibimiz mübahisələi halların məhkəmə qaydasında həllini dı sadalayıb:

"Məhkəmə aşağıdakı məsələləri qiymətləndirməlidir:

- Əmlakın texniki xüsusiyyətləri fiziki bölgüyə imkan verirmi?

- Ayrılan hissələr müstəqil istifadə üçün yararlıdırmı?

- Hər bir hissəyə ayrıca giriş və zəruri kommunikasiya təmin etmək mümkündürmü?

- Bölgü nəticəsində əmlakın təyinatı və funksional istifadəsi pozulacaqmı?

- Bölünmə əmlaka tənasübsüz zərər vuracaq və ya onun dəyərini əhəmiyyətli dərəcədə azaldacaqmı?

- Təklif olunan bölgü digər mülkiyyətçilərin hüquq və qanuni mənafelərini pozurmu?

Məsələn, fərdi yaşayış evinin ayrıca girişləri, müstəqil yaşayış imkanları və texniki baxımdan ayrılması mümkün olan hissələri varsa, naturada bölgü real variant kimi nəzərdən keçirilə bilər. Ancaq bir otaqlı mənzilin iki müstəqil yaşayış obyektinə çevrilməsi, bir qayda olaraq, texniki və funksional baxımdan mümkün olmur.

Burada xüsusilə vurğulamaq istərdim ki, məhkəmə yalnız əmlakın sahəsinə əsaslanaraq qərar verməməlidir. Əsas meyar bölgüdən sonra yaranacaq hissələrin müstəqil əmlak kimi real və hüquqi baxımdan istifadə edilə bilməsidir. Əgər əmlakın naturada bölünməsi mümkün deyilsə və ya belə bölgü ümumi əmlaka tənasübsüz zərər vurursa, növbəti hüquqi mexanizm kompensasiyanın ödənilməsidir.

Mülki Məcəllənin 220.3 və 220.4-cü maddələrinə əsasən, naturada ayrılması mümkün olmayan payın əvəzinə digər mülkiyyətçilər tərəfindən pul kompensasiyası ödənilməsi mümkündür".

Müsahibimiz burada vacib hüquqi məqama da diqqət çəkib:

"Ümumi qaydaya görə, naturada ayrılma mümkün olmadıqda payının əvəzinə kompensasiya alınması mülkiyyətçinin razılığı ilə həyata keçirilir. Deməli, digər mülkiyyətçilər sadəcə olaraq istəmədikləri şəxsin payını müəyyən məbləğ ödəməklə onun iradəsinə zidd şəkildə mənimsəyə bilməzlər.

Qanunvericilik yalnız istisna hal nəzərdə tutur. Belə ki, mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, naturada ayrılması real mümkün olmadıqda və onun ümumi əmlakdan istifadə edilməsində mühüm mənafeyi olmadıqda məhkəmə həmin mülkiyyətçinin razılığı olmadan da kompensasiya ödənilməsi barədə qərar qəbul edə bilər. Lakin bu üç şərt eyni zamanda mövcud olmalıdır. Həmin mexanizm ümumi qayda deyil, müstəsna hüquqi vasitədir".

"Bəs kompensasiyalar necə həllini tapmalıdır" sualına isə ekspert belə aydınlıq gətirib:

"Kompensasiyanın məbləğinin müəyyən edilməsi də ayrıca əhəmiyyət daşıyır. Bu zaman əmlakın real bazar dəyəri, mülkiyyətçinin payının həcmi və digər mühüm qiymətləndirmə meyarları nəzərə alınmalıdır.

Məsələn, bazar dəyəri 200 000 manat olan daşınmaz əmlakda şəxsin payı 1/2 təşkil edirsə, ilkin riyazi hesablamaya görə onun payının dəyəri 100 000 manatdır. Lakin məhkəmə kompensasiyanın məbləğini müəyyən edərkən yalnız bu riyazi göstərici ilə kifayətlənməməli, əmlakın faktiki bazar dəyərini müvafiq ekspertiza və digər sübutlar əsasında qiymətləndirməlidir. Paylı mülkiyyətin bölünməsində son hüquqi mexanizmlərdən biri əmlakın açıq hərracdan satılması və satışdan əldə edilən vəsaitin mülkiyyətçilər arasında paylarına mütənasib bölüşdürülməsidir. Mülki Məcəllənin 220.6-cı maddəsi bu imkanı nəzərdə tutur.

Bu mexanizm, əsasən, əmlakın naturada bölünməsi mümkün olmadıqda və digər mülkiyyətçilər ayrılmaq istəyən şəxsin payının dəyərini kompensasiya etmək imkanına malik olmadıqda və ya buna razılıq vermədikdə aktuallaşır.

Burada diqqət çəkən digər məqam odur ki, məhkəmə mülkiyyətçilərdən birinin tələbi əsasında da əmlakın hərracdan satılması barədə qərar qəbul edə bilər. Bununla belə, qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş əvvəlki hüquqi mexanizmlər araşdırılmadan birbaşa hərrac qərarının verilməsi düzgün yanaşma hesab edilmir.

Beləliklə, hərracdan satış mülkiyyətçilər arasında mübahisənin həlli üçün avtomatik və ilkin vasitə deyil. Bu, qanunun müəyyən etdiyi şərtlər daxilində tətbiq olunan hüquqi mexanizmdir. Mövzunun ən mühüm və aktual hüquqi tərəflərindən biri Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 6 dekabr 2024-cü il tarixli, 02/2024 nömrəli qərardadıdır.

Həmin qərardad paylı mülkiyyət mübahisələrinin həllində vahid məhkəmə təcrübəsinin formalaşdırılması baxımından xüsusi əhəmiyyət daşıyır.

Ali Məhkəmə bu qərardadda iki mühüm hüquqi anlayışın – payın ayrılması və əmlakın bölünməsinin – eyni məna daşımadığını xüsusi olaraq vurğulamışdır.

Payın ayrılması zamanı mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi ümumi mülkiyyət münasibətlərindən çıxır, digər mülkiyyətçilər isə öz aralarında paylı mülkiyyət münasibətlərini davam etdirə bilirlər.

Əmlakın bölünməsi isə ümumi mülkiyyət münasibətlərinə xitam verilməsi və əmlakın mülkiyyətçilər arasında bölüşdürülməsi ilə bağlı daha geniş hüquqi mexanizmdir".

Fərid Cəfərli deyir ki, Ali Məhkəmənin qərardadında payın ayrılması ilə bağlı üç ardıcıl hüquqi mexanizm xüsusi olaraq müəyyən edib:

"- Payın naturada ayrılması.

- Naturada ayrılma mümkün olmadıqda kompensasiya ödənilməsi.

Əvvəlki mexanizmlər nəticə vermədikdə və müvafiq tələb olduqda əmlakın açıq hərracdan satılması.

Bu ardıcıllığın əhəmiyyəti ondan ibarətdir ki, məhkəmə tərəflərdən birinin ümumi mülkiyyətdən çıxmaq istəyini digər mülkiyyətçilərin mülkiyyət hüquqlarının pozulması hesabına təmin etməməlidir.

Eyni zamanda, ayrılmaq istəyən mülkiyyətçinin hüququ da formal yanaşma ilə məhdudlaşdırılmamalıdır.

Ali Məhkəmə həmçinin göstərmişdir ki, məhkəmə iddiaçının əslində hansı hüquqi nəticəyə nail olmaq istədiyini müəyyən etməli, iddia tələbinin hüquqi mahiyyətini aydınlaşdırmalı və düzgün hüquqi müdafiə mexanizminin seçilməsini təmin etməlidir.

Bu, xüsusilə praktikada əhəmiyyətlidir. Çünki bəzən tərəflər əslində əmlakdan istifadə qaydasının müəyyən edilməsini istədikləri halda, birbaşa payın ayrılması və ya bütün əmlakın satılması tələbi ilə məhkəməyə müraciət edirlər. Paylı mülkiyyətin bölünməsi ilə bağlı mübahisələrdə məhkəmə ekspertizası mühüm sübutetmə vasitəsidir.

Xüsusilə daşınmaz əmlakın naturada bölünməsi məsələsi xüsusi texniki bilik tələb etdiyindən, məhkəmə müvafiq ekspertiza təyin edə bilər.

Ekspert qarşısında, işin xüsusiyyətlərindən asılı olaraq, aşağıdakı suallar qoyula bilər:

- Əmlakın naturada bölünməsi texniki baxımdan mümkündürmü?

- Mülkiyyətçilərin paylarına uyğun hansı bölgü variantları mövcuddur?

- Ayrılmış hissələrin müstəqil istifadəsi mümkündürmü?

- Bölünmə nəticəsində əmlakın dəyərində hansı dəyişikliklər yaranacaq?

- Əmlakın və ya ayrılan payın bazar dəyəri nə qədərdir?

- Alternativ bölgü variantları mövcuddurmu?

Burada mühüm bir məqamı qeyd etmək lazımdır: ekspertin rəyi məhkəmə üçün avtomatik və mütləq qüvvəyə malik qərar deyil. Ekspert rəyi digər sübutlarla birlikdə qiymətləndirilir və yekun hüquqi nəticəni məhkəmə müəyyən edir.

Mənim fikrimcə, belə işlərdə ən çox rast gəlinən problemlərdən biri ekspertiza qarşısında sualların düzgün qoyulmaması və tərəflərin yalnız özlərinə sərf edən bölgü variantının araşdırılmasını tələb etməsidir.

Peşəkar hüquqi yanaşma isə bütün real alternativlərin araşdırılmasını və mülkiyyətçilərin hüquqlarının balanslaşdırılmasını tələb edir.

Samir MUSAYEV

ma.az